samara_journal (samara_journal) wrote,
samara_journal
samara_journal

Categories:

Ситуация на рынке ипотечного кредитования ухудшается быстрее, чем предполагалось...

Легкой ипотеки не предвидится


70.51 КБ

Еще в начале октября оценка состояния ипотечного рынка в связи с разразившимся мировым банковским кризисом была сдержанно-оптимистической. Ход событий и меняющаяся буквально с каждым днем ситуация заставили оценить складывающуюся картину по-новому и далеко не в позитивном ключе.



В России все опять идет не по проторенной мировой дорожке. Сказываются, отличные от западных (прежде всего от США), специфики и менталитеты населения, государства и финансовых институтов. Например, в тех же Соединенных Штатах и в Англии вектор покупательского спроса на жилую недвижимость направлен на покупку, в Германии, Франции и Италии - на аренду. Последние и страдают сейчас меньше всего. В США до 90% жилья приобретается на ипотечных условиях, причем заокеанские условия предоставления кредитов в России просто не поняли бы в силу их "безответственного либерализма": выдана масса кредитов, взятых безо всяких залоговых гарантий и обеспечения, зачастую только под участок застройки и даже без первоначального взноса. В результате по Америке прокатилась волна ипотечных дефолтов. И все это на фоне падения цен на недвижимость. Алан Гринспен, возглавлявший Федеральную резервную систему США, замешал эту массу с другими, более надежными кредитами. Он же предложил выпустить под эту «сборную солянку»ценные бумаги – деривативы - и выбросить их на мировой фондовый рынок. И когда волна дефолтных кредитов стала захлестывать так называемые «надежные», плохо стало «за компанию» всем.

В России ситуация противоположная. Во-первых, объем ипотечных сделок в общем обороте рынка недвижимости еще никак не достигнет 8%. Во-вторых, в России ипотечный андеррайтинг куда жестче заокеанского. В-третьих, мы не так сильно привязаны к мировому фондовому рынку вообще и к долларовому рынку в частности. В-четвертых, как-то так удачно получилось, что мы не связаны с большинством потерпевших крах крупных американских финансовых институтов («Мерил Линч», «Лерманн Бразерс» и т.д.). Кроме того, гринспеновские «солянки» практически не использовались в качестве активов нашими крупными игроками финансового рынка.
Но, несмотря на радужную перспективу, в октябре российский рынок ипотечного кредитование претерпел значительные изменения в сторону снижения. В первую очередь из-за того, что на российском рынке крайне мало свободного готового жилья вообще, а цены на него сильно завышены, так как застройщики не берутся за проекты, рентабельность которых ниже 40%. Объем сделок по жилью на самарском рынке в 1-й половине 2008 года составил 38% от аналогичного показателя 2007 года. Прогноз в виде 60% падения уровня сделок в жилищном секторе по всем сделкам (в том числе ипотечным) по итогам 2008 года сейчас считается оптимистическим.

Что касается долевого строительства, то в этом секторе слишком велик объем «незавершенки». Пресловутый федеральный закон № 214 нуждается в большой доработке, так как не дает участникам главного - права собственности на инвестируемый объект или его долю. То есть нельзя использовать реально не существующую квартиру как ипотечное обеспечение.

Но есть еще один неприятный фактор - источники пополнения резервов наших ипотечных инвесторов. В последнее десятилетие большинство российских банков развивалось за счет покупки дешевых западных денег и продажи их в России куда дороже. Но если раньше банки покупали ресурсы за рубежом под 6-8% и продавали в России под 9-11%, то теперь дешевле, чем под 11-13% годовых, никто на Западе денег в долг не дает. Остается надеяться на помощь государства.

В сентябре Центробанк в четвертый с начала года раз повысил ставку рефинансирования до 11%. Вынуждено, соответственно, повышать свои проценты и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - основной государственный ипотечный резерв для большинства банков. Однако если к середине текущего года отечественные кредитные организации примерно 50% ресурсов переодалживали за рубежом, а другую половину с помощью механизмов АИЖК, то осенью почти все банковские игроки ипотечного рынка резко захотели перепродать свои кредитные портфели этому государственному органу. Но 15 сентября АИЖК объявило о введении более жестких условий перекредитования и ввело понятие «ставки рефинансирования АИЖК», которого раньше не было. Эта ставка, естественно, выше таковой у ЦБ. Методику рассчета агентство по понятным причинам пока не раскрывает, однако при центробанковских 11% ставка АИЖК равнялась уже 12,65% годовых. А так как агентство работает только с банками, то при таком раскладе для конечного заемщика кредитный процент никак не может быть ниже 15-16%. Причем условия выкупа закладных будут меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры.

С состоянием ипотечных кредитных портфелей у большинства банков тоже сложилась не лучшая ситуация. Ведь большая часть займов выдавалась в период с 2005 по 2007 год, время пика цен на жилую недвижимость. И если сейчас по кредитам не в состоянии рассчитаться с банками около 10% самарцев, то в ближайшее время эта цифра вырастет.
Отмечено, что кроме повышения процентных ставок банки резко ужесточили условия и процедуру андеррайтинга потенциальных клиентов, как и «непроцентные» условия кредитования. Так, никакое кредитное учреждение не даст ныне займа с первоначальным взносом менее 40% стоимости жилья. Еще полгода назад можно было найти организации с обещанием всего 10%-ного авансового платежа. Про «долёвку» и говорить не стоит: если в сентябре можно было рассуждать только о резком сокращении ипотечного кредитования долевого строительства, то уже во второй половине октября не осталось ни одного банка, работающего в этом направлении. Со второй декады октября часть игроков этого сектора рынка стала сворачивать свои ипотечные программы. Некоторые банки просто объявляли о прекращении новых ипотечных операций на неопределенный срок. Это происходило в период примерно с 20 сентября по 10 октября. А некоторые (к примеру, Альфа-банк) объявляли новые условия ипотечного кредитования с рублевыми ставками 21-22% годовых и 15-16% в валюте.

Вдобавок для многих не очень крупных и устойчивых банков 1 октября наступил буквально Судный день. Центробанк начал кампанию по отзыву лицензий, которая продолжалась всю первую половину месяца. К примеру, 10 октября был лишен лицензии московский банк «Евразия-Центр». 20 октября прекратил работу «Русский банкирский дом». В более выгодных условиях оказались те кредитные организации, чей портфель акций в той или иной степени контролировался Внешэкономбанком.
10 октября президент России Дмитрий Медведев объявил о своем решении «двинуть деньги в банковскую систему». В самом этом решении не было ровным счетом ничего новаторского: такой подход в мире практикуется с середины XIX века. Вот только масштабы нынешнего финансового кризиса действительно глобальны и беспрецедентны. Россия в такой ситуации не находилась никогда.

В среду 22 октября начали действовать законы, направленные на стабилизацию финансовой ситуации в стране. Генеральным агентом государства по вытаскиванию российских банков из кризисной трясины назван ВЭБ. Он получает от Банка России до $50 млрд. Еще 250 млрд банк получит из Фонда национального благосостояния. Эти деньги ВЭБ в виде субординированных валютных кредитов под 8% годовых сможет направлять российским предприятиям и банкам. Последние смогут продолжить кредитование населения, в том числе по ипотеке. Среди уже названных «счастливчиков» - Сбербанк России (получит 500 млрд рублей без обеспечения на срок до 31 декабря 2019 года), банк ВТБ (200 млрд рублей на тех же условиях) и Россельхозбанк (25 млрд рублей). Кроме того, сам Центробанк получил право кредитовать без обеспечения на срок не более полугода другие коммерческие банки с высоким рейтингом надежности.

Уже 22 октября стало известно, что три пока не называемых самарских коммерческих банка (одним из них, по имеющейся информации, стало отделение Альфа-банка) получают на этих условиях субординированные кредитные транши общим объемом 6,9 млрд рублей. При этом губернатор Самарской области Владимир Артяков специально подчеркнул, что эти банки должны рассматривать себя не как коммерческие организации, чьей целью будет кредитное рефинансирование с целью извлечения банковской прибыли, а как «агенты государства, распоряжающиеся государственными же ресурсами». Должно получить 60 млрд рублей и АИЖК. Но мало кто из специалистов сомневается в том, что львиная доля этих денег пойдет «на расшивку» уже выданной до наступления кризиса кредитной массы.
17.61 КБ
Тем временем стала меняться картина и в сфере недвижимости, тесно связанной с ипотечным кредитованием. Цены в крупных городах поползли вниз, в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. Уже в первой половине октября сводный индекс цен рынка недвижимости в этих городах снизился на 2,2 - 2,4%. Зато объем "выброса" жилых объектов превысил все привычные цифры и только в 1-й декаде октября возрос на 15,6%. Всего же за период с середины сентября по середину октября объем предложений жилой недвижимости в столице подскочил на 70%. Несоответствие темпов роста предложения и снижения цен на жилую недвижимость специалисты объясняют прежде всего инерционностью рынка. Видимой коррекция цен станет разве что в ноябре-декабре. Зато к лету 2009 года падение цен на рынках недвижимости крупных городов заявит о себе во весь голос. Руководитель интернет-портала IRN.ru Олег Репченко прогнозирует снижение сводного индекса цен по жилой недвижимости в Москве и регионе на 20-25%, а по «плохим» объектам и вовсе до 50%. В Самаре этот процесс идет медленнее и «с отставанием». Однако и в нашем регионе в октябре произошло снижение цен на жилую недвижимость в среднем на 0,4-0,7%. Соответственно, видимой коррекции цен на самарском рынке следует ожидать не ранее начала 2009 года. Казалось бы, самое время покупать. Только вот было бы на что.

Это самое «на что» в обозримом будущем видится только как ипотечные кредиты. Но если в начале 2008 года таким видом кредитования в России занимались более 100 специализированных и универсальных банков, то к началу октября их число сократилось до 30-40. Ожидается, что нынешний кризис в конечном итоге сократит его до 10-15 наиболее крупных, надежных кредитных организаций. Сильно сократятся с одновременным улучшением качества объемы ипотечных кредитных портфелей. В ближайшие два года число вновь выдаваемых кредитов под покупку недвижимости может снизиться, по самым осторожным оценкам, минимум вдвое. Резко изменится и лицо среднего заемщика. Это будет человек в возрасте до 45-50 лет с декларированным "белым" постоянным источником дохода не менее $1 тыс. в месяц на члена семьи и чистой кредитной историей. Таковых из «неохваченных» осталось не так много.

Условия ипотечного кредитования будут таковы, что наиболее выгодным станет заем не на приобретение жилья вновь, а на улучшение жилищных условий: скажем, на смену 3-комнатной квартиры на 4-комнатную и т.д. Процентные ставки стабилизируются на уровне 16-18% годовых в рублях при первоначальном взносе не менее 30%. Но это самые приблизительные прогнозы в ситуации, которая постоянно меняется и в деталях весьма трудно прогнозируема. Одно можно сказать точно: любой кризис имеет положительную сторону. Он действует как санитар экономического и финансового «леса». Последние события уже показали избыточность и неустойчивость банковской системы России в целом. Число кредитных организаций в нашей стране зашкаливает за любые разумные пределы. Волна окончательных закрытий, поглощений и слияний не за горами.

Фактически

25 октября рейтинговое агентство Standard&Poors изменило оценку финансовой стабильности России на негативную

Полярности

В США до 90% жилья приобретается в кредит
В России в ипотеку приобретается не более 8% жилья

Фактически

38% - объем сделок по жилью на самарском рынке в 1-й половине 2008 года от аналогичного показателя 2007 года
До 21-22% годовых в рублях и до 15-16% в валюте доходят ставки по ипотечным кредитам в разных банках
0,4-0,7%. – снижение цен на жилье в Самаре в октябре 2008 года

19.27 КБЕлена БИТЯЙ,
управляющая кредитно-кассовым офисом Городского ипотечного банка:

- В общем и целом в данный момент в России нет факторов, которые могли бы существенно подорвать ипотечный рынок прежде всего ростом просроченности по предоставленным кредитам. Несмотря на рост просрочек по ипотеке в ряде российских регионов, вызванных недостаточным вниманием к кредитному анализу потенциальных заемщиков, в целом по рынку уровень просрочек остается на порядок ниже соответствующего мирового уровня. К тому же объем ипотечного рынка в России просто несопоставим с западным. Кроме того, в отличие от сложившейся зарубежной практики, у нас весьма мала доля кредитов, выданных без первоначального взноса. Что касается заемщиков, то да, ситуация несколько изменилась. Клиент стал более «качественным» и «чистым», более надежным и прозрачным. А вот общее количество заявок на ипотечные кредиты меньше не стало. Во всяком случае, пока. Ведь в любом случае как минимум в Самарской области спрос на объекты жилой недвижимости существенно превышает реальное предложение. Тут скорее можно говорить о «перетечке» клиентской базы между ипотечными организациями и о перераспределении долей между организациями, работающими по правилам АИЖК, и имеющими собственные программы и внешние ресурсы.
Если исходить из ситуации в целом, то в обозримом будущем спрос на ипотеку вряд ли уменьшится. Но во многих регионах рефинансирование в части ипотечного кредитования было ранее ориентировано на АИЖК. И так как требования к выдаче ипотечных кредитов ужесточились, многие банки вынуждены были снизить объемы выдаваемых кредитов. Так, в частности, произошло в Башкирии и Алтайском крае.



31.58 КБВячеслав РАНДАЕВ,
заместитель директора по маркетингу УК «Эл-Траст»:

- Безусловно, мировой кризис повлиял на ситуацию на ипотечном рынке и в строительной отрасли в целом. Сейчас во многих банках ипотечное кредитование существует только на бумаге. Некоторые закрывают кредитование в этом направлении не де-юре, а де-факто, заявив неприемлемые для большинства условия кредитования в первую очередь в виде процентных ставок. Но фатального в этом ничего нет. Те кредитные организации, которые не связаны жестко с западными деньгами, продолжают ипотечные операции. Или те банки, которые напрямую или опосредованно получают помощь от государства. Другое дело, что число таких организаций значительно снизилось, а условия предоставления кредитов сильно ужесточились. Мое мнение состоит в том, что в большей степени в складывающейся в России ситуации «виновато» общее состояние отечественного рынка недвижимости, в первую очередь чересчур завышенные цены на объекты. Мировой финансовый кризис лишь усугубил ситуацию. Не будь его, года через два-три наш рынок в любом случае пришел бы в состояние, близкое к стагнации. А теперь мы будем иметь ситуацию «качелей», когда сначала будет наблюдаться падение цен на недвижимость в ближайший год, затем довольно значительный рост вследствие отсутствия достаточного предложения, а потом цены приблизятся к некоему равновесному состоянию.



11.26 КБМарина МИЧКИНА,
региональный директор представительства банка Delta Credit в Самаре:

- Несмотря на сложившуюся ситуацию, наш банк не меняет ни свою политику, ни существующие стандарты кредитования. В сентябре наш банк представил уникальную программу ипотечного кредитования в рублях «Delta Эконом», которая позволяет заемщикам получить ипотечный кредит по ставке на 1,5% ниже, чем по стандартной программе банка. Мы считаем, что предложение данного продукта лучше всего доказывает устойчивую позицию Delta Credit на рынке. Мировой финансовый кризис обозначил «тонкие» места российского ипотечного рынка. С учетом этих уроков система жилищного кредитования в ближайшей перспективе изменится. Но мы уверены, что ипотеке не грозит забвение, как утверждают некоторые специалисты, потому что в стране существует огромный неудовлетворенный спрос на улучшение жилищных условий. Граждане России ориентированы на повышение качества жизни, и этот процесс не остановить. А ипотека, что бы ни говорили, единственный возможный для значительной части населения способ купить новое жилье.









Игорь
НИКОЛЬСКИЙ

Tags: Статьи
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 7 comments